民宿项目可行性研究报告（民宿可行性分析报告）

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近两年来，共享经济在中国进入了一个快节奏的发展阶段。虽然共享经济已经过去，但中国共享经济领域现有的玩家也是当之无愧的。以共享住宿为例，国内各大民宿的预订平台也进入了7年期，努力的沉淀带来了民宿市场的巨大变化。随着共享住宿的出现，闲置房屋得到高效利用，就业机会增加，中国信用社会的发展在无形中得到促进，陌生人之间的信任和好感度也在飙升。

中国旅游与B&B发展协会通过用户调查和行业发展大数据，对2019年上半年共享住宿行业的规模、现状和未来发展趋势进行分析和探讨。

一、共享住宿市场交易规模及预测

国民生活水平的不断提高，为国民旅游休闲生活奠定了良好的经济基础。从上图数据来看，2014年至今，全国旅游收入保持两位数稳定增长，用户旅游意识觉醒，人均年出游次数也逐年增加。据了解，2018年旅游收入对GDP的综合贡献为5.97万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游业直接就业2826万人，旅游业直接和间接就业7991万人，占全国就业总人口的10.29%。

住宿是旅游必不可少的一部分，国民旅游收入的增加带动了整个共享住宿领域交易规模的增长。经过2018年的发展热潮，2019年整个共享住宿市场稳步发展，资本和消费者都回归理性。2019年年中，整个短租市场融资情况屈指可数。酒店预订平台仅有沐鸟获得新融资，城市经济型酒店品牌“居”和酒店管理品牌易酒店两个品牌获得融资。

资本市场理性的背后，各大平台更关注消费者的需求。2019年，共享住宿市场交易量预计190亿元，仍保持稳定增长。

二是上半年国内共享住宿市场新增下载量

据不一致统计，2019年上半年，共享住宿市场新增下载量为7972.6万次，共享住宿行业第一梯队的企业，包括Airbnb、土家、木鸟等都做出了重大贡献。根据中国13亿人口的统计，这意味着2019年上半年有6%的新用户加入了B&B预订大军。

第三，2019年上半年共享住宿市场新增上市数量

作为共享住宿预订平台发展水平的重要考核指标之一，每个家庭都非常重视。公开数据显示，Airbnb在国内外600万套房总数上有绝对优势，但缺点是国内只有15万套房，实力仍在海外。

土家族以230万套国内外住房排名第二。从2017年开始，先后收购了蚂蚁短租、携程B&B、去哪儿B&B，去年还收购了大鱼自助游，帮助其住房储备迅速达到目前的高度。

排名第三的木鸟民宿，在国内外拥有90万套房子。成立7年的木鸟一直在深耕市场，房源数量逐渐积累。

榛子B&B成立于2017年，背靠美团之流，从刚开始的15万套房发展到如今的50万套房，住房扩张惊人。

共享住宿业的四大特征

1.政策支持下，B&B的合法化还有很长的路要走。

2015年以来，国家逐渐重视。先后出台了一系列鼓励共享经济和B&B产业发展的政策，推动共享住宿标准化、法制化。各地成立了B&B协会，按照国家标准开展小规模活动

民宿经营执照的发放，推进民宿的合法化之路。但是大多数民宿仍然处于法律的灰色地带，未来民宿合法化的道路依然任重道远。

2、旅游消费升级，住宿需求旺盛，民宿成为后起之秀。

国民生活水平和消费观念的改变，拉动了整个旅游行业的发展，从跟团游到自由行再到小众旅游地的火热，旅游消费升级带动了越发旺盛的住宿需求，酒店的地理位置和发展形态决定了其分布范围的局限性，这就给了民宿充裕的发展空间。民宿凭借地址位置、价格、人情味等诸多优势，迅速俘获一批用户，成功抢占酒店的部分市场，成为整个大住宿行业的后起之秀。

3、民宿房源进入品质化时代。

房源的品质化一定是消费者和市场的诉求，随着民宿在中国市场发展越发成熟，房源的高品质要求呼之欲出。用户不再满足于可洗衣做饭住宿的入门级民宿，而是对装修风格及房内设施的品质提出了更高要求。

事实上，先于用户需求觉醒，各大民宿预订平台最先意识到这一点。2017年，木鸟平台上线了对标四星酒店的四木房源，成为第一个做出尝试的平台。2018年，国内各大民宿预订平台上纷纷上线优选房源，3月爱彼迎上线PLUS，7月途家上线PRO。今天，各家的优选房源不断升级标准和门槛，将平台优质房源给予流量倾斜，方便用户精准选择。

第二部分：中国共享住宿行业发展现状

共享经济最早传入中国，就是共享住宿领域充当先锋。2011年底，国内各民宿预订平台纷纷上线，经过近8年的发展，国内民宿市场形成以爱彼迎、木鸟、途家为第一梯队，榛果为新手玩家的市场定位。玩家居多，只挑选两家代表企业，剖析其发展历程以及发展特点，以小见大，窥探整个中国共享住宿行业的发展现状。

【优秀企业案例】

爱彼迎：共享住宿行业鼻祖

1、平台发展历程

2008年成立的爱彼迎，从成立到正式进军中国，足足用了7年时间。彭韬的上任加速了爱彼迎本土化的脚步，从登录和支付方式，24×7的全天候中文客服服务，取消对房客收取服务费等一系列符合中国用户使用习惯的改变，看得出爱彼迎对中国市场的重视，以及所作的努力。

2、主要用户群体：海外用户为主

爱彼迎成立于美国，在2017年之前的发展重点放在中国之外的国家和地区，截止到今年8月，爱彼迎房源覆盖超过191个国家，房源数量超过600万，但是国内房源仅有15万套。由此不难看出，虽然爱彼迎在中国市场本地化上一直发力，但用户群体依然以海外用户为主，包含部分中国的出境游用户。

3、盈利模式分析：佣金+付费服务模式

作为“外来和尚”的爱彼迎，其盈利模式也不同于国内。起初，平台收取房东和房客双方的服务费，即收取房东3%，房客 6% – 12% 的服务费作为平台收益，今年10月份，爱彼迎取消房客收费，将房东收费标准则从 3% 上调至 10%。

除了收取房屋佣金的提成，爱彼迎2016年推出的trips体验也作为平台收益的主要来源之一，2019年爱彼迎拓展了体验新系列，推出多天探险体验项目。从丰富的体验项目种类来看，爱彼迎的体验项目将持续为平台增加收益。

4、平台优势：社区文化建设，提高社区粘性

彭韬在采访中公开表示，强大的社区文化始终是爱彼迎独特的品牌优势，为此还成立了爱彼迎房东学院，通过线上线下培训帮助房东改善服务、提升房源品质。

木鸟：国内独立发展民宿平台代表

1、平台发展历程

木鸟民宿成立于2012年，彼时共享住宿的理念刚刚传入中国，作为最早一批成立的民宿平台，对中国整个住宿和共享经济市场教育和用户培育功不可没。从木鸟民宿的发展历程来看，其创始人对于平台的发展主线思路清晰，对用户人群定位精准把握，对准年轻用户群体和家庭游用户，深耕市场多年，服务上千万用户，成功占据短租行业第一梯队。以四木房源为例，成为行业内首家提出民宿标准的玩家，推动行业向前发展。

2、主要用户群体：年轻用户+家庭游用户为主

从木鸟2019上半年数据来看，90后、00后是木鸟平台民宿预订的主力军，占比68%。从木鸟上线的网红民宿及体验分享版块来看，也是紧贴年轻人喜好进行产品及设计的版本迭代。

此外，两居室和三居室一直也是木鸟平台的主要用户群体之一，从木鸟2015年推出的广告语“全家出游住宿，只用木鸟短租”至今，木鸟一直看好家庭游用户群体的消费潜力，重点聚焦家庭游用户群体。而中国旅游研究院数据显示，家庭游在旅游市场的占比逐年增加，市场潜力巨大，印证了木鸟的市场预判，而木鸟平台房型数量也以两居三居过半的占比，稳占家庭游住宿市场的头把交椅。

3、盈利模式分析：佣金为主 扎实产品和服务

木鸟的盈利模式与国内其他的民宿预订平台相似，都是以收取10%的佣金作为平台收益的主要来源。

木鸟民宿预订平台不同于市场上其他玩家，坚持稳扎稳打的战略方向，将扎实做好产品和服务放在第一位，在用户群体中形成良好口碑，最终实现品牌的溢价率，这也是木鸟早在2017年率先走过盈亏平衡的原因所在。

4、平台战略方向：不断创新产品和功能，打造极致用户体验

木鸟平台致力于创新产品和功能的开发，打造极致用户体验。率先提出了地主之谊服务，利用房东本地化优势，为用户提供更有人情味儿的服务，这个功能沿用至今，成为最早让房客享受增值服务的平台，也是最早的trips免费体验版；木鸟从用户需求出发，开发一键求租功能，提高用户筛选房源效率，帮用户快速订到心仪房源。另外，木鸟首次在民宿圈层提出了对行业标准具有借鉴意义的四木房源，将酒店的服务卫生标准应用到民宿里，而这一民宿标准的提出早于国家政策和其他平台，对整个民宿行业起到标杆示范作用。也是因为平台对产品和体验的高度重视，木鸟用户数量不断扩大，并且成为2019年唯一一家获得融资的民宿预订平台。

第三部分：中国共享住宿行业未来发展趋势预测

政策的支持，资本的加持，大佬入局，个人房东和房源数量的增长，综艺节目的普及，共享住宿的观念深入人心……这一切都暗示着中国共享住宿行业即将迎来发展的康庄大道。

未来，民宿房源将面临品牌化、智能化、合法化和平台化的几大趋势。

1、品牌化

近两年，国内民宿发展速度异常迅猛，新入局民宿数量激增，随之而来的民宿质量参差不齐的问题频出，而低端民宿必然难以经受市场优胜劣汰的考验，触及发展天花板。

首先，对于大部分普通散户民宿房东来说，对民宿的认知和了解程度不同，关于民宿的运营和服务能力有限，面对激烈的市场竞争，更容易倒下。其次，用户接受度层面，（连锁）民宿品牌，各方面更规范，有专业的团队操作和运营维护，房东服务和房源品质均有保障，另外背靠品牌大树，有一定的知名度和流量，用户接受门槛低，入住更放心。

2、智能化

在这个人工智能普及化的时代，人工智能开始走进寻常百姓家，而民宿为了保证良好的入住体验，也为了跟上科技时代变化的脚步，智能化是必经阶段，智慧民宿呼之欲出。

放眼现在的民宿市场，以小米智能家居为代表的智能民宿数量也在不断增长。民宿市场已经从过去的AR、VR看房、智能门锁到现在的智能家居、声控甚至无人化阶段。

当然，智慧民宿除了为入住者带来独特的智能体验，还可以帮助民宿运营者高效解决民宿运营中服务和管理等问题，为民宿的安全和卫生加码。

智能化是必然趋势，但是民宿作为一种非标类住宿，智能化同时也要注意情怀的保留，民宿才能不在住宿大潮中迷失自我。

3、合法化

随着民宿发展的脚步加快，国家以及部分省市纷纷出台政策，支持并规范当地民宿的发展。今年7月，文化和旅游部正式发布旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》，从国家层面细化民宿标准，“将旅游民宿等级修改为三星级、四星级、五星级3个等级，标牌、证书由等级评定机构统一制作，星级标志有效期为三年，期满后应进行复核”，让民宿品质更有标准可依。

回望2019年，诸如海南、江苏、浙江、福建、上海、安徽、四川、山东、北京、山西、湖南、广东、江西、贵州等省市纷纷出台相关政策，给予当地民宿发展政策鼓励甚至是经济上的补贴和支持，规范和支持当地民宿产业发展。

国家政策出台，地方民宿相关条例的推进，带动整个民宿市场进入调整规范期，经过在摸索中前进的过程之后，国家对民宿的监管和支持也正在逐步收紧且更规范化，阵痛过后，整个民宿行业步入发展正轨，有助于迅速走出法律的灰色地带。

4、平台化

互联网企业平台化是一种大势所趋，共享住宿行业亦是如此。虽然住宿市场上存在不少的品牌民宿独立运营的公众号甚至网站，但是从房源覆盖城市和房源数量的优势来看，用户可选择余地大，类似于爱彼迎和木鸟民宿这种第三方的平台会更受欢迎。但是对于民宿预订平台来说，如何通过创新和精细化运作，成为细分领域的专业平台，以更精准的服务，抢夺更多用户。在未来，民宿预订平台一旦做好做精，随着旅游市场自由行程度发展更高，消费者可能就不会去综合类平台（例如OTA）下单，而是选择垂直细分的民宿平台，而品牌民宿也必将被民宿平台收之麾下，整个市场朝着更健康、有序的方向发展。

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